Xây nhà năm 2021: Những thông tin pháp lý quan trọng cần biết
Khi xây dựng nhà ở năm 2021, hộ gia đình, cá nhân cần lưu ý những quy định pháp luật quan trọng sau đây để tránh gặp phải các rắc rối pháp lý không đáng có trong quá trình xây dựng nhà:
1. Các trường hợp phải xin và không phải xin giấy phép xây dựng (sau đây viết tắt là GPXD)
Căn cứ quy định tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc một trong các trường hợp sau đây được miễn GPXD (hay không phải xin GPXD):
(1) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(2) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
(3) Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
Ngoài các trường hợp kể trên, trước khi khởi công xây dụng, hộ gia đình, cá nhân phải có GPXD do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.
2. Điều kiện cấp GPXD nhà ở riêng lẻ
**Đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại các khu vực đô thị
(1) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
(2) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
(3) Thiết kế xây dựng nhà ở phải tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.
Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận
(4) Có hồ sơ đề nghị cấp GPXD nhà ở riêng lẻ theo quy định.
(5) Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng.
(6) Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
**Đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại các khu vực nông thôn: phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
3. Thủ tục đề nghị cấp GPXD nhà ở riêng lẻ
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp GPXD nhà ở riêng lẻ bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
(1) Đơn đề nghị cấp GPXD theo mẫu.
(2) Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
(3) Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:
– Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
– Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;
– Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.
Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế trên là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
(4) Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu (1), (2), (3), hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của hộ gia đình, cá nhân đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.
(5) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của hộ gia đình, cá nhân bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Bước 2. Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp GPXD nhà ở riêng lẻ cho UBND cấp huyện nơi xây dựng để được giải quyết cấp GPXD cho hộ gia đình, cá nhân.
Bước 3. Nhận kết quả.
Thẩm quyền giải quyết: UBND cấp huyện nơi xây dựng.
Thời hạn giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trường hợp cần phải xem xét thêm thì UBND cấp huyện sẽ thông báo bằng văn bản cho hộ gia đình, cá nhân biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định.
Lệ phí cấp GPXD: Thực hiện theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi xin GPXD.
4. Điều kiện khởi công xây dựng công trình
Trường hợp xây dựng nhà ở thuộc trường hợp phải xin GPXD, thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được khởi công xây dựng khi đã có GPXD được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật.
5. Xử phạt đối với hành vi xây nhà nhưng không có GPXD đối với trường hợp bắt buộc phải có GPXD
*Mức phạt tiền khi không có giấy phép
Theo khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có GPXD bị phạt tiền như sau:
– Phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa tại nông thôn.
– Phạt tiền từ 20 – 30 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
*Mức phạt khi vẫn tiếp tục xây dựng hoặc tái phạm
Theo khoản 8 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với trường hợp xây dựng không có giấy phép đã bị lập biên bản vi phạm hành chính mà vẫn tiếp tục xây dựng bị xử phạt như sau:
– Phạt tiền từ 5 – 10 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa tại khu vực nông thôn.
– Phạt tiền từ 35 – 40 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
Căn cứ khoản 9 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với hành vi đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tái phạm thì phạt tiền như sau:
– Phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa tại khu vực nông thôn.
– Phạt tiền từ 70 – 80 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
*Biện pháp khắc phục hậu quả
Theo khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, ngoài mức phạt tiền trên thì người có hành vi xây dựng nhà không phép bị áp dụng biện khắc phục hậu quả là buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm nếu mà hành vi vi phạm đã kết thúc (đã xây xong).
Đối với nhà ở xây dựng không phép mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:
– Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình.
– Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD.
– Hết thời hạn trên, tổ chức, cá nhân vi phạm không xin được GPXD thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình.