Mua đất năm 2021: Cần biết nếu không muốn tiền mất tật mang

Để tránh rủi ro khi mua đất thì người mua cần lưu ý các vấn đề quan trọng sau đây, trước khi ‘xuống tiền’ mua đất:

1. Chỉ mua đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay sổ đỏ)

Vì theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất chỉ có quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện sau

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Nên: Nếu đất chưa có sổ đỏ thì không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Không trả hết tiền khi chưa hoàn thành sang tên sổ đỏ qua cho mình (người mua)

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Đồng nghĩa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được xem là hoàn thành khi sổ đỏ đã sang tên cho người mua; vì thế, nếu chưa đăng ký vào sổ địa chính thì không nên trả hết tiền cho người chuyển nhượng.

3. Kiểm tra Sổ đỏ giả, quy hoạch, thế chấp, đất bán cho nhiều người

4. Về vấn đề đặt cọc

Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng thông thường các bên đặt cọc để “làm tin”. Quy định về đặt cọc và phạt vi phạm được quy định rõ tại Bộ luật dân sự năm 2015.

Việc đặt cọc nên lập thành văn bản có chữ ký đầy đủ của các bên và nên có người làm chứng; mặc dù không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng nếu số tiền đặt cọc lớn nên công chứng, chứng thực.

Lưu ý: Người nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận với người chuyển nhượng về việc ghi giấy nhận tiền là “tiền trả trước” thay vì ghi đặt cọc; vì không phải là đặt cọc nên khi không giao kết, thực hiện hợp đồng thì không bị phạt vi phạm (không bị phạt cọc).

5. Không mua bán đất bằng giấy viết tay

Từ ngày 01/7/2014 đến nay khi chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, nếu không sẽ vô hiệu, trừ trường 02 trường hợp sau:

– Một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

– Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực (theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).

Do đó: Nếu mua đất bằng giấy viết tay thì sẽ không thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ được.

6. Không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng vi bằng

Vì vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực; mà theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất.

Hay nói cách khác, vi bằng không được làm căn cứ để làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

7. Cẩn trọng khi giá đất rẻ bất ngờ

Nếu giá đất rẻ “bất ngờ” so với mặt bằng chung tại khu vực đó thì cần phải hết sức cẩn trọng, nhất là đất phân lô, bán nền. Trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng thì không nên ký hợp đồng chuyển nhượng.