Giá đất và cách xác định giá đất

1. Khái niệm: (khoản 9 điều 20)

– Giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất.

– Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

2. Phân loại:

Nếu xem xét từ góc độ nguồn hình thành giá đất thì giá đất chia thành 2 loại:

+ Giá đất trên thị trường;

+ Giá đất do Nhà nước quy định

* Giá đất trên thị trường (giá thị trường)

Giá thị trường là giá hình thành thông qua các hoạt động của thị trường, được phân thành 02 loại cơ bản sau:

+ Giá hình thành do đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất:

+ Giá thỏa thuận trong các giao dịch QSDĐ.

– Giá hình thành do đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất: được áp dụng trong 2 trường hợp:

+ Đấu giá khi nhà nước tiến hành các hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất: Trong trường hợp có nhiều đối tượng cùng có nhu cầu sử dụng 1 diện tích đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành giao đất, cho thuê đất cho người nào trả giá tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cao nhất cho nhà nước.

+ Đấu giá để thực hiện nghĩa vụ tài sản của NSDĐ: được xem là 01 biện pháp để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ.

* Giá thỏa thuận trong các giao dịch QSDĐ.

– Là giá được hình thành trong các trường hợp NSDĐ tự thỏa thuận giá với nhau nhằm thực hiện các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê, cho thuê lại, QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ, thế chấp QSDĐ, chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ.

3. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 118)

* Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

* Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, bao gồm:

a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai

c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật Đất đai;

d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;

e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;

g) Giao đất ở cho HGĐ, CN có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

h) Giao đất ở cho HGĐ, CN có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định

4. Giá đất do Nhà nước quy định

* Nguyên tắc, phương pháp định giá đất: (Điều112)

– Theo mục đích sử dụng (MĐSD) đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

– Theo thời hạn sử dụng đất;

– Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng MĐSD đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng MĐSD, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đấttương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

* Khung giá đất (Điều 113)

– Là căn cứ để UBND các Tỉnh, TP thuộc TW ban hành bảng giá đất áp dụng tại địa phương.

– CP ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.

– Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì CP điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

* Bảng giá đất (Điều 114)

– Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Trường hợp CP điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND Tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

– Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các TH:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của HGĐ, CN đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ĐNN, đất PNN không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính thuế sử dụng đất;

+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

+ Tính tiền xử phạt VPHC trong lĩnh vực đất đai;

+ Tính tiền bồi thường cho NN khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho NN đối với trường hợp đất trả lại là đất NN giao đất có thu tiền SDĐ, công nhận QSDĐ có thu tiền SDĐ, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *